新华财经上海11月6日电（谈瑞）今年第三季度，房企债务迎来到期高峰。据克而瑞统计数据，当季到期债务规模约为1600亿元，占全年到期债务总额5342亿元的29.95%。在持续的偿债压力倒逼下，头部房企，如融创中国、碧桂园，近期密集出现债务重组突破性进展，为整个行业的风险化解注入了关键信心。
头部房企债务重组持续取得突破
11月5日，融创中国发布公告称，其规模约96亿美元的境外债务重组方案获香港高等法院批准，重组计划条件均已达成。这一结果不仅意味着融创成功完成了境外债务重组，更成为行业内首家实现境外债务基本清零的大型房企，创下了头部房企化债的里程碑。
业内人士分析认为，融创境外债务重组方案的成功，核心在于其创新性的阶梯式转股设计与灵活的解决方案，实现了债权人与企业的多方共赢。与行业内普遍采用的单纯展期策略不同，融创推出了全额“债转股”选项，向债权人分派两种新的强制可转换债：一类转股价为6.80港元／股，可在重组生效日起6个月内转股；另一类转股价为3.85港元／股，可在重组后18至30个月内转股。“这种差异化的转股安排，给予了债权人根据对企业前景判断和市场走势自主选择转股时机的空间，极大提升了方案的接受度。”
市场认可度从此前的投票结果中可见一斑。10月14日融创中国举行的境外债重组计划会议上，参与投票的1492名债权人中，1469名投出赞成票，赞成人数占比达98.5%，对应债务金额支持率达94.5%，远超重组生效所需的75%门槛，为方案最终获批奠定了坚实基础。
融创的破局并非个例。时隔仅一天，11月6日，碧桂园发布公告称，其境外债务重组方案在11月5日召开的债权人会议上顺利通过。此次碧桂园纳入境外重组范围的债务规模合计约177亿美元，这一进展标志着这家头部民营房企的境外债务重组也成功跨过关键关口。
从方案设计来看，碧桂园采用了更为多元的工具组合，推出“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”的综合解决方案，为债权人提供了丰富的选择空间，包括现金、全额转股、大额转股与小额留债组合、小额转股与大额留债组合、全额留债等多个选项。据测算，重组完成后，碧桂园预计将确认最高约700亿元的重组收益，这将显著增厚企业净资产，为后续经营修复提供有力支撑。
放眼整个行业，房企债务重组已进入规模化落地阶段。据统计，截至2025年10月，已有融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光等多家企业完成境内及境外债务重组；中梁、当代等企业完成境外债务重组；佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂等企业的境外债重组方案也获得批准。
中指研究院数据显示，截至10月30日，共有21家出险房企的债务重组或重整已获批或完成，累计化债规模约1.2万亿元人民币。这一规模极大缓解了相关企业短期内的公开债务偿还压力。值得注意的是，这些企业的总有息负债规模接近2万亿元，随着债务重组的落地，其短期偿还压力已大幅降低，逐步进入经营安全区间，为行业整体企稳回升创造了有利条件。
业界传递行业修复积极预期
出险房企债务重组的密集破局，为房地产市场后续走势积累了更多积极因素，多家券商机构也对行业前景传递出乐观预期。
中信证券研报认为，当前房地产市场供需情况已经有所改善，调整也比较充分，预计2026年市场有止跌回稳的基础。其表示，2026年房地产企业可能进入“资产负债表修复的关键一年”，部分企业可能见到盈利长周期底部。研报强调，率先脱困的企业往往具备三大特征：布局于优质城市、拥有运营状况良好的投资性房地产、持有具备增值潜力的金融资产，因此看好具备“好区域、好业态、好运营”特质的企业。
国泰海通证券分析师涂力磊也从企业盈利修复角度给出了乐观看法。他认为，2025年房企报表加速出清，将为2026年及后续行业触底奠定基础。从盈利数据看，低毛利项目结算已逐步进入尾声，2025年前三季度房企毛利率已出现见底企稳迹象。回顾历史数据，重点房企毛利率自2019年起持续下滑，2025年终于迎来企稳拐点。
涂力磊表示，此前房企毛利率下滑主要源于拿地价格过高且对市场下行预判不足，在销售规模下滑与融资受限的双重压力下，房企被迫降价去库存并确认资产减值损失。但随着土地供给端持续优化，部分地方政府逐步取消土地拍卖中的“竞配建”“竞自持”等附加条件，叠加房企拿地测算更趋谨慎以及资产减计逐步到位，部分龙头房企项目利润水平已出现明显的边际改善，为行业盈利修复提供了重要支撑。
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